Bán đất cũng không đủ tiền đóng thuế

Cụ thể, ông Trần Duy Đông (60 tuổi) và bà Trần Thị Hồng (52 tuổi) ở Đức Thịnh, P.Hưng Lộc, TP.Vinh (Nghệ An) khi chuyển 300 m2 đất vườn sang đất ở, gia đình ông phải đóng tiền sử dụng đất (SDĐ) lên đến gần 4,5 tỉ đồng. Điều đáng nói, giá trị của lô đất này sau khi chuyển mục đích chỉ bán được 3 tỉ đồng.

Người dân đau đầu vì giá đất quá cao ẢNH: ĐÌNH SƠN

Sở dĩ có tình trạng này xảy ra bởi bảng giá đất của tỉnh Nghệ An năm 2025 đã được HĐND tỉnh thông qua và có hiệu lực từ ngày 21.5, với mức tăng giá đất ở vùng đô thị, nông thôn từ 2 - 15 lần so với bảng giá giai đoạn 2020 - 2024. Trong đó, giá đất khu vực gia đình ông Trần Duy Đông từ 1,9 triệu đồng tăng lên 15 triệu đồng/m2. Tại TP.Vinh, giá đất ở đường Quang Trung được điều chỉnh từ 52 triệu đồng lên 150 triệu đồng/m² (tăng hơn 2,8 lần), các lô góc 2 mặt đường tại tuyến này tăng từ 53 triệu đồng lên 165 triệu đồng/m² (tăng hơn 3 lần).

Tại các tuyến đường liên xã, khu vực ngoại ô TP.Vinh cũng có mức tăng đột biến. Các lô đất trên tuyến đường nối từ tỉnh lộ 535A đến tỉnh lộ 353B (thuộc xã Nghi Xuân, TP.Vinh) tăng từ 1,2 triệu đồng lên 18 triệu đồng/m² (tăng 15 lần). Tuyến QL46C đoạn qua xã Nghi Xuân tăng từ 1,3 triệu lên 14 triệu đồng/m² (tăng hơn 10,7 lần), đường 72 m nối TP.Vinh - Cửa Lò tăng từ 3 triệu đồng lên 35 triệu đồng/m² (tăng 11,6 lần). Tại các huyện, thị, lần điều chỉnh này giá đất cũng tăng từ 2 - 10 lần, nhất là những khu vực bám các tuyến đường lớn.

Tại TP.HCM, sau mấy tháng áp dụng bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng 3 - 38 lần so với giá đất cũ cũng đã gây ra nhiều bức xúc cho người dân, nhất là đối với những người chuyển mục đích SDĐ. Như trường hợp bà Phạm Giang hồi tháng 10.2024, bà đi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp lên đất ở cho khu đất 117 m2 ở Q.Bình Tân đã bị tính thuế lên đến 4,4 tỉ đồng. Trong khi nếu tính theo bảng giá đất cũ, bà chỉ phải đóng khoảng 300 triệu đồng.

"Bây giờ tôi bán hết lô đất được khoảng 4,5 tỉ đồng, chỉ đủ đóng tiền chuyển mục đích SDĐ. Nếu chuyển mục đích xong, miếng đất theo giá thị trường cũng chỉ được 6 - 7 tỉ đồng. Với một người làm cán bộ công chức, lương hơn 10 triệu đồng mỗi tháng như tôi, làm cả đời cũng không đủ đóng tiền thuế. Do tiền SDĐ quá cao, tôi làm đơn xin rút hồ sơ về, không chuyển mục đích nữa, nhưng không được vì chính quyền cho rằng tôi đang khiếu nại trên UBND TP (khiếu nại tính lại tiền thuế). Bây giờ làm cũng không được, rút về cũng không xong", bà Phạm Giang bức xúc.

Mới đây UBND TP.Đà Nẵng đã có tờ trình gửi HĐND TP đề xuất điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn. Trong đó hơn 2.000 tuyến tăng từ 14% đến 50%, hơn 700 tuyến tăng từ 50% đến 100% và khoảng 150 tuyến tăng từ 100% đến 140%. Về tỷ lệ điều chỉnh theo khu vực, Q.Ngũ Hành Sơn ghi nhận mức tăng cao nhất với các tuyến trong khu đô thị tăng 172%, các đường chưa đặt tên trong khu dân cư tăng 157%. Tại H.Hòa Vang, giá đất ở khu vực nông thôn tăng đến 170%, đường chưa đặt tên tăng 160%. Riêng tuyến Quảng Xương (QL14B cũ, đoạn từ cầu Giăng đến Trung tâm hành chính H.Hòa Vang) tăng từ 5,72 triệu đồng/m2 lên 14,24 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh tại các quận, huyện còn lại dao động từ 125% đến 156%.

Nhiều người không đủ tiền làm sổ đỏ

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhận xét: Bảng giá đất các địa phương ban hành tăng quá cao đã đẩy người dân khi chuyển mục đích SDĐ vào khó khăn bởi không có tiền để đóng, hoặc đóng được thì lại không còn tiền để xây dựng. Cũng do giá đất trong bảng giá đất tăng quá cao nên nhiều người dân tại TP.HCM ùn ùn kéo nhau đi rút hồ sơ về, không chuyển mục đích nữa. "TP.HCM là địa phương có bảng giá đất có biên độ tăng cao đột biến so với các tỉnh và so với bảng giá đất cũ. Có nơi như ở H.Hóc Môn tăng đến 38 lần. Đơn giá đất ở thì quá cao, nhưng giá đất nông nghiệp lại quá thấp trong khi tiền SDĐ được tính bằng công thức lấy giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp khiến nhiều người không đủ khả năng để chuyển mục đích SDĐ", TS Thuận phân tích.

TS Phạm Viết Thuận dẫn chứng: Trong cùng một thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp ở khu vực Q.1, giá đất ở khoảng 600 triệu đồng/m2, nhưng đất nông nghiệp chỉ 550.000 đồng/m2. Tại Q.Bình Tân cùng một thửa đất, giá đất ở là 138 triệu đồng/m2 nhưng đất nông nghiệp là 550.000 đồng/m2. Hay ở thị trấn Củ Chi, giá đất ở bình quân khoảng 11,5 triệu đồng/m2, trong khi đất nông nghiệp là 450.000 đồng/m2.

Do đó, để các địa phương làm đúng luật là ban hành bảng giá đất theo giá thị trường và để hài hòa giữa lợi ích của người dân và Nhà nước, giải pháp được TS Phạm Viết Thuận đặt ra phải tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 70% giá đất ở đối với các thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc trong cùng một thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích SDĐ. Ngoài ra có thể giảm tỷ lệ thu thuế, thay vì thu 100% thì có thể giảm xuống còn 30 - 50%. Điều này giúp người dân phải đóng tiền SDĐ ít hơn, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng và Nhà nước thu ngân sách từ đất nhiều hơn khi người dân "hồ hởi" đi chuyển mục đích SDĐ thay vì rút lại hồ sơ như hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng thừa nhận do giá đất tăng quá cao, nhiều người dân đã liên hệ ông "cầu cứu". Như trường hợp ông Nguyễn An ở H.Hóc Môn vào cuối năm 2024 muốn chuyển mục đích SDĐ cho khu đất ở H.Hóc Môn và nhận được thông báo phải đóng hơn 1,7 tỉ đồng. Do số tiền này quá lớn so với gia đình, sau 5 tháng nộp hồ sơ chuyển mục đích SDĐ, gia đình ông phải dừng lại do không có tiền đóng.

"Nhà nước không thể chạy theo giá thị trường để xây dựng bảng giá đất, mà phải làm sao để không đẩy nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân tăng lên quá cao. Nếu trước đây đất trong hạn mức dùng bảng giá đất để tính, còn ngoài hạn mức tính theo hệ số, nhưng nay tất cả đều tính theo bảng giá đất nên tăng rất cao, tăng thấp nhất là gần 3 lần và cao nhất ở H.Hóc Môn tăng đến 38 lần so với trước. Cần phải có giải pháp, thu như luật Đất đai 2013 là đất trong hạn mức thu thấp còn ngoài hạn mức thu cao hơn, chứ không thể thu quá cao như hiện nay được. Bởi như vậy, nhiều người sẽ không thể đủ tiền để chuyển mục đích SDĐ. Khi không làm được sổ hồng, người dân sẽ mua bán bằng giấy tay, phát sinh nhiều hệ lụy, thậm chí lừa đảo", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Theo Đình Sơn/ Thanh Niên

https://thanhnien.vn/choang-vi-tien-su-dung-dat-cao-hon-gia-tri-mieng-dat-18525062622404694.htm